Mit árul el a tulajdoni lap egy ingatlanról? – A teherlap leggyakrabban előforduló bejegyzéseiről röviden

Ingatlanvásárlás előtt az egyik legfontosabb lépés a tulajdoni lap alapos átvizsgálása. A tulajdoni lapból kiderül többek között, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, milyen jogok illetik és terhek terhelik az ingatlant, és milyen kockázatokkal kell számolnia a vevőnek. Jelen cikkünkben azt mutatjuk be, hogy a tulajdoni lap III. részének, az úgynevezett teherlapnak melyek a leggyakoribb bejegyzései és dióhéjban ismertetjük a megnevezett terhek szabályait.

A tulajdoni lap vizsgálatának jelentősége

A tulajdoni lap az ingatlan „jogi térképe”, amely közhitelesen tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó legfontosabb adatokat. Egy laikus számára sokszor nehezen értelmezhető, ugyanakkor kulcsfontosságú dokumentum: egyetlen bejegyzett jog vagy teher is alapjaiban befolyásolhatja az ingatlan értékét, használhatóságát vagy akár az adásvétel lebonyolításának menetétsikerét.

A tulajdoni lap és azon belül is a teherlap megfelelő jogi vizsgálat nemcsak a kockázatok feltárását szolgálja, hanem a biztonságos szerződéskötés alapját is képezi egyben.

Minden esetben azt javasoljuk, hogy már a vételi ajánlat megtétele előtt kerüljön tüzetesen átvizsgálásra a kiszemelt ingatlanról frissen beszerzett tulajdoni lap, jogi szakember bevonásával.

Nézzük, melyek azok a terhek, amelyek a leggyakrabban szerepelnek a tulajdoni lapokon.

Jelzálogjog

A jelzálogjog az egyik leggyakrabban előforduló teher, amely jellemzően banki hitel biztosítékaként kerül bejegyzésre az ingatlanra. Lényege, hogy amennyiben az adós nem teljesíti fizetési kötelezettségét, a jogosult kielégítést kereshet az ingatlanból. Ez esetben tehát az ingatlan fedezetként szolgál.

Önmagában a jelzálogjog jelenléte nem akadálya az adásvételnek, azonban jellemzően az ingatlanok adásvételére nem jelzálogjoggal terhelten kerül sor. Amennyiben jelzálogjoggal terhelt ingatlant kíván valaki vásárolni, fontos tisztázni, hogy a mögöttes tartozás megfizetésére hogyan kerül sor. Amennyiben az a vételár terhére történik, elengedhetetlen egy előzetes banki igazolás beszerzése a fennálló tartozás összegéről, illetve a végtörlesztéshez szükséges összegről. A vételár megfizetésének ütemezése ilyen esetben speciálisan alakul, hiszen fontos, hogy a jelzálogjog törlése, illetve ilyen módon az ingatlan tehermentesítése biztosan megtörténjen annak érdekében, hogy a vevő valóban tehermentes ingatlant szerezzen.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Ez a jog gyakran a jelzálogjoghoz kapcsolódva jelenik meg a tulajdoni lapokon, és azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa a jog jogosultjának a hozzájárulása nélkül nem adhatja el, illetve nem terhelheti meg az ingatlant. A gyakorlatban ez azt eredményezi, hogy az adásvétel csak a jogosult – jellemzően bank – engedélyével, hozzájárulásával valósulhat meg vagy olyan módon, hogy a biztosított követelés megfizetése után a tárgyi teher az ingatlanról törlésre kerül.

Végrehajtási jog

A végrehajtási jog azt jelzi, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban, és az ingatlan a végrehajtási eljárásban lefoglalásra került, az az alapul szolgáló követelés kielégítésének fedezetéül szolgálhat.

Ez komoly kockázatot jelent a vevő számára, hiszen a végrehajtás akár az ingatlan értékesítéséhez is vezethet. Ilyen esetben az adásvétel csak körültekintően, a végrehajtó bevonásával és a tartozás rendezésének biztosításával valósítható meg.

Haszonélvezeti jog

A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy annak jogosultja más személy tulajdonában álló ingatlant birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

Haszonélvezettel terhelt ingatlanok esetében leggyakoribb, hogy a haszonélvező holtig tartó haszonélvezeti joga a vételár terhére megváltásra kerül, úgy a vevő tehermentes tulajdont szerez.

Lehetőség van ugyanakkor arra is, hogy az ingatlan tulajdonjoga haszonélvezettel terhelten kerüljön átruházásra. Ez azt jelenti, hogy a vevő tulajdonszerzése esetén nem tudja birtokba venni az ingatlant a haszonélvező hozzájárulása nélkül.

Különösen fontos tehát, hogy a felek rendezzék a haszonélvezeti jog megszüntetését vagy fennmaradását, mert ez jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét és használhatóságát.

Szolgalmi jog

Szolgalmi jog vagy telki szolgalmi jog alapján annak jogosultja, vagyis az ún. uralkodó telek mindenkori birtokosa más ingatlanát (ún. szolgáló telek) meghatározott célra és terjedelemben használhatja vagy követelheti, hogy a szolgáló telek birtokosa valamilyen magatartástól tartózkodjon.

A szolgalmi jog tehát nem személyhez, hanem adott ingatlanokhoz kapcsolódik.

Bár sok esetben a szolgalmi jog az ingatlan mindennapi használatát nem zavarja, bizonyos helyzetekben korlátozhatja az ingatlan beépíthetőségét vagy használatát.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt ezért a szolgalmi jog tartalmának pontos ismerete és értelmezése elengedhetetlen.

Összegzés

A tulajdoni lap alapos vizsgálata elengedhetetlen minden ingatlan adásvétel előtt, már a vételi ajánlat megtételét megelőzően, hiszen a tulajdoni lapon szereplő bejegyzések közvetlenül befolyásolják az ügyletet, annak menetét és a vevők jogszerzését.

Egy tapasztalt ingatlanjogi ügyvéd közreműködése segít feltárni a kockázatokat és biztosítani, hogy a szerződéskötés valóban problémamentes legyen.

Ingatlan adásvétele esetén keressék bizalommal a dr. Horváth Anikó Ügyvédi Irodát!